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      4. Estudia la ubicación y el estrato

Este punto es muy importante y tiene que ver con la calidad de vida y el bolsillo. Se deben tener en cuenta múltiples factores que afectan a toda la familia y que pueden influir mucho a la hora de necesitar o querer vender. Se debe tener en cuenta lo siguiente.

  • Vías de acceso. Debes tener buenas vías de acceso; esto te ayudará a mejorar la movilidad hacia el trabajo, el colegio y a realizar más fácil todos lo que haceres de la vida cotidiana.
  • Distancia entre tu vivienda y el lugar de trabajo. Ojalá quede a una distancia prudente del trabajo y/o los colegios de los niños. Planear mal esto puede implicar perder cientos de horas anuales en un carro.  Hagamos un cálculo: Si te demoras 30 minutos para ir de tu casa al trabajo y otros 30 minutos de regreso, estamos hablando de 1 hora al día en transporte.  Si trabajas o estudias de lunes a viernes, serían 5 horas semanales montando en un auto.  El mes tiene 4 semanas, es decir que en promedio gastarías mensualmente 20 horas en el carro.  Ahora bien, si lo multiplicamos por 12 meses que tiene el año, estaríamos hablando de 240 horas, lo que equivale a 10 días completos (1 día = 24 horas), o 30 días laborales (de 8 horas) montados en nuestro flamante carro, bus o tren.  Y… ¿qué pasa si estamos hablando no de 30 “minuticos”, sino de “1 horita”? Matemáticas simples, ¡estaríamos perdiendo 20 días de nuestra vida cada año montados en carro!
  • Facilidad de acceso a sitios de interés. Es ideal que puedas acceder con facilidad a centros comerciales, supermercados o cualquier otra cosa que sea importante para ti y tu familia, como por ejemplo una iglesia o un gimnasio.
  • Analiza el estrato. Es importante poner en la balanza el estrato vs los costos que esto implica. Estratos muy altos implican impuestos mas altos y servicios públicos más costosos.  Sin embargo, las diferencias entre algunos estratos no son significativas en cuanto al entorno, pero si te pueden alivianar el bolsillo. Se puede decir que los estratos 1 y 2 tienen condiciones similares, igual ocurre entre el 3 y 4 y podemos decir lo mismo del 5 y 6. Por esto hay que hacer cuentas y ver si vale la pena un apartamento con las mismas condiciones en estratos similares.

 

      5. Revisa los aspectos legales

¡Felicitaciones! Si llegaste a este punto, significa que encontraste ese precioso apartamento o casa que tanto anhelabas y que pronto llamarás, “Hogar, dulce hogar”.  Seguro que ha sido una tarea ardua y posiblemente lleves varios meses en la búsqueda.  Sin embargo, aun falta una de las partes más complicadas, y es aquí donde más necesitas de nuestra experiencia. En IC Constructora te acompañamos hasta el final.  Es el momento de revisar todas las condiciones de la negociación. Ten en cuenta lo siguiente:

  • Si es vivienda nueva:
  1. Certificado de libertad y tradición del predio. Esto es, por llamarlo de otra manera “la hoja de vida” del terreno donde se está desarrollando el proyecto. Contiene toda la historia de la propiedad, comenzando por los datos del terreno donde se está construyendo el proyecto, los datos de los dueños actuales y de los antiguos, los linderos y si tiene algún gravamen pendiente.
  2. Verifique que en el valor pactado, está incluido todo lo que le prometieron. Área del inmueble, cuarto útil, parqueadero, zonas comunes, etc. En edificios, tenga en cuenta la prima de altura. Esto es un factor muy importante, ya que la mayoría de las constructoras la cobran.  Es decir que entre más alto el apartamento, más costoso, a pesar de tener las mismas áreas y condiciones que los otros.
  3. Compruebe la trayectoria de la constructora. Conozca que otros proyectos ha realizado y entregado, que referencias tiene, con que entidades trabaja. La constructora debe estar registrada en la Superintendencia de Sociedades. Si te decides por uno de nuestros proyectos, te invitamos a conocer Nuestra Historia
  4. Revisa el contrato: Seguimos en la jugada. Tener el respaldo de un experto te asegura un negocio transparente y minimiza los riesgos. Evítese dolores de cabeza, usted no tiene por qué saberlo todo, así que como dice el popular dicho, “zapatero a tu zapato.
  • Si es vivienda usada
  1. Certificado de libertad y tradición del inmueble. Igual que en la vivienda nueva, este documento cuenta toda la historia, desde antes de construirlo, es decir, nos habla de la procedencia del inmueble aun desde cuando era un terreno. La mayoría de los abogados solicitan el historial hasta 20 años atrás.  Sin embargo, puede que el abogado que lleve a cargo el estudio solicite documentos aún más antiguos.
  2. Realice un avalúo. Una práctica común a la que recurren muchos compradores es solicitarle al asesor que les diga “como ve el precio del inmueble respecto al mercado”. Aquí es importante saber que aunque el asesor tenga mucha experiencia, no le compete a él dictaminar este precio.  En la actualidad, los únicos autorizados para realizar un avalúo, son aquellos quienes hayan obtenido el Registro único Abierto de Avaluadores RAA.  No se guíe por el precio de los inmuebles alrededor.  Un apartamento con la misma distribución y metraje en el mismo edificio puede variar mucho de otro con características similares, incluso en el mismo edificio.  No hacer el avalúo puede jugar en su contra, y por ahorrarse unos pesos, puede pagar millones innecesarios.
  3. Asegúrese de que la vivienda no se encuentre en arriendo. Si su idea es vivir en el inmueble que va a comprar, evite firmar las escrituras mientras el inmueble esté ocupado. Aunque el contrato de arriendo esté a punto de expirar o ya haya expirado, si el inmueble tiene inquilinos, usted corre un riesgo muy grande, porque una evicción puede tomar muchos meses y varios procesos legales.  Si está alquilado, debe quedar por escrito en la promesa de compraventa, que el inmueble será entregado vacío para antes de proceder a firmar las escrituras, y sería aconsejable acordar una multa en caso de que esto no se cumpla en la fecha estipulada. Ahora bien, si su idea es comprar el inmueble como inversión, posiblemente usted desee comprarlo ya con un inquilino arrendándolo.  Si este es el caso, revise muy bien las condiciones bajo las cuales el antiguo dueño alquiló el inmueble, y si está de acuerdo con ellas, deje esto estipulado en la promesa de compra venta.
  4. Obtenga certificados de paz y salvo. Por ley, para la firma de la escritura, es indispensable llevar actualizados los siguientes paz y salvos:
  • Paz y salvo del Impuesto Predial. Para obtener este paz y salvo, es necesario cancelar el valor total del año; sin embargo se acostumbra que el comprador, una vez reciba el inmueble, le devuelva el valor prorrateado al vendedor, según los meses que falten para terminar el año. Esto puede negociarse entre comprador y vendedor, pero dicho acuerdo debe quedar por escrito en la promesa de compraventa. Este certificado se obtiene una vez se haya realizado el pago total del impuesto y es válido por todo el año.
  • Paz y salvo de Valorización. Si la propiedad que vas a adquirir está gravada con valorización, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos.
  1. Si al momento de la compra del inmueble ya se ha pagado el valor total de la contribución, solo hay que solicitar el paz y salvo en las entidades correspondientes de cada ciudad. Este certificado se vence mes a mes, por lo que sin importar en que mes del año se realizó dicho pago, es necesario sacar el paz y salvo para el mes en que se van a firmar las escrituras.
  2. Si existe un saldo y este se va a pagar antes de realizar las escrituras, comprador y vendedor deben acordar quien asumirá el pago. Si el cobro de la contribución está suspendido en la fecha en que se van a firmar las escrituras de compra venta, debe quedar la constancia en la promesa de compraventa, quien asumirá dicho pago.
  3. Si existe un saldo pendiente de pago y se desea hacer un traslado para que lo continúe pagando el comprador, se debe solicitar el traspaso del saldo, siempre y cuando el saldo a trasladar sea superior a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) o falten más de cuatro cuotas para pagar el total de la contribución.
  • Paz y salvo de administración: Lo tradicional es que la administración se pague mes a mes. Por lo tanto este solo es válido en el mes en que se van a firmar las escrituras.

Recuerda, comprar un inmueble requiere de paciencia, no te angusties si llevas un par de meses y aun no has encontrado el indicado. Hay un inmueble perfecto esperando por ti.