Artículo escrito por Rafael Alvarez, Edición No 144 revista Empresarial & Laboral

El negocio inmobiliario en Colombia ha sufrido en los últimos 20 años un proceso de transformación en parte motivado por los ajustes posteriores a la crisis de finales de los años 90 pero por otro parte asociado al desarrollo del mercado de capitales colombiano y al incremento en los niveles de confianza de los inversionistas extranjeros en esta industria.

Los desarrollos posteriores a la crisis inmobiliaria originada por el desmesurado incremento de las tasas de interés asociados a la defensa de la banda cambiaria a finales del siglo XX generaron en esta industria el posicionamiento de las estructuras fiduciarias que han agregado transparencia y seguridad tanto a compradores finales, desarrolladores y financiadores.  Hoy los negocios fiduciarios asociados a la actividad inmobiliaria suman mas de 61 billones (6% del PIB), mientras que otro tipo de estructuras de inversión tales como Fondos de Capital Privado y Fondos de Inversión Colectiva que invierten en activos inmobiliarios totalizan alrededor de 20 billones canalizando una parte significativa de los recursos que los inversionistas institucionales destinan a este sector.

Esta llegada de capital institucional a la industria inmobiliaria colombiana aunado al ajuste paulatino del sector financiero en ofrecer alternativas de financiación de largo plazo ha originado dos corrientes de desarrollo paralelas, la primera es el cambio del modelo de negocio de la venta tradicional al modelo de construir para arrendar fundamentalmente presente en las categorías de oficinas, centros comerciales y activos logísticos y el segundo el auge de la inversión en proyectos a gran escala más enfocados al segmento corporativo en adición al tradicional desarrollo de proyectos de vivienda.  Lo anterior ha sido especialmente significativo en los últimos 7 años y en las ciudades más importantes del país particularmente Bogotá.

El mercado inmobiliario colombiano se encuentra en un proceso de ajuste en el cual no solo se observa la referencia de mercados desarrollados como el Europeo y el de Estados Unidos sino que el camino recorrido y el compendio de enseñanzas de mercados regionales como México, Brasil y Chile nos ayudan a dimensionar enormes oportunidades de negocio y a entender que parte fundamental del éxito comercial de estos modelos esta relacionado con la gestión profesional de los inmuebles para brindar el mejor servicio a los usuarios, arrendatarios y por supuesto información oportuna y confiable a los inversionistas y dueños de los activos a través de herramientas sofisticados de gestión que incorporen análisis permanentes de rendimientos de inversión y oportunidades de optimización.

El camino no ha sido fácil pero los actores del mercado inmobiliario han venido ajustando sus practicas a los mejores estándares internacionales que buscan garantizar que se mitigan los riesgos de desarrollo y sobrecostos de construcción a través de tecnologías de diseño como BIM y que ya en operación se alcanzan indicadores de eficiencia en operación que al tiempo que minimizan los costos ocupación para los arrendatarios ejercen un control de gestión la rentabilidad de activos que hoy día en algunos casos pueden llegar a representar inversiones hasta de $250 Millones de dólares por activo, valores que hasta hace una década eran inimaginables.

Estos desarrollos han representado retos, pero cada vez más rápido el mercado esta incursionando en oportunidades de negocio que atienden segmentos específicos de población, entre estos están los modelos de vivienda estudiantil, adulto mayor, hostales y modelos mas masivos como el de oficinas compartidas (Coworking), Viviendas Compartidas (Coliving) y Vivienda para renta.   Lo anterior en adición a activos mucho mas enfocados a Millenials y el grupo mas especializado de Centennials o nativos digitales.